5 כללים לבניית תמהיל משכנתא
לאחר שהסברנו על מסלולי המשכנתא וסוגי הריביות השונים, ננסה לתת מספר כללי אצבע לבניית תמהיל משכנתא (תמהיל הינו צירוף אופטימלי של מסלולי הריבית, סכום בכל מסלול וסך שנים לכל מסלול). נגיד מראש: אין אמת אחת בבחירת תמהיל משכנתא ואין תמהיל משכנתא אחד בלבד שהוא "הכי טוב". תמהיל שיראה ממש טוב לאחד, יכול להיות לא רלוונטי לאחר וזאת משום שלכל אדם יש את הנסיבות השונות שלו.
חמשת הכללים לבניית תמהיל משכנתא:
1. כמה כסף דרוש למימון?
חישוב פשוט של כמה כסף דרוש למימון ע"י ההפרש בין ההון העצמי שלי לבין סכום הרכישה. בהקשר זה חשוב לציין שככל שאחוז המימון הדרוש נמוך יותר, כך אוכל לקבל רביות טובות יותר. כלומר, ככל שסך ההלוואה מתוך שווי הנכס נמוך יותר, כך אני פחות מסוכן בעיני הבנק וניתן לתת לי רביות גבוהות יותר. כמובן שהדבר עובד גם הפוך, ככל שאחוז המימון גבוה יותר, הבנק ידרוש רביות גבוהות יותר.
2. האם זו דירה למגורים או דירה להשקעה?
קיים הבדל מהותי בין המשקיע לבין מי שרוכש נכס למגורים. לרוב, למשקיע יהיה חשוב שהשכירות תהיה לפחות בגובה המשכנתא, גם אם יכולת ההחזר שלו גבוהה יותר. לעומת זאת, מי שרוכש דירה למגורים ירצה שגובה ההחזר החודשי יהיה בהתאם להכנסה שלו (בהקשר זה חשוב לציין כי הבנק מגביל את גובה ההחזר החודשי ל -35% מההכנסה נטו, בנטרול הלוואות והתחייבויות)
3. יכולת החזר חודשית – סכום מקסימלי שהלווים יכולים לעמוד בו מדי חודש
הסכום המקסימלי להחזר ישפיע על משך שנות המשכנתא. כעיקרון, אנחנו רוצים לשלם כמה שיותר את המשכנתא ולהימנע מתשלומי ריבית, וזאת נשיג ככל שתקופת המשכנתא תהיה קצרה יותר. אך בפרקטיקה, אנחנו נחיה תחת אילוץ היכולת הכלכלית שלנו, ולכן גובה ההחזר יקבע לרוב כמה שנים נשלם את המשכנתא.
4. צפי להכנסות בשנים הקרובות – ירושות/ קרנות השתלמות/ חסכונות ועוד
במידה וידוע על סכומי כסף משמעותיים שצפויים להתקבל בשנים הקרובות, אשר איתם אנחנו מתכננים לסגור חלק מהמשכנתא (או את כולה) נוכל לתכנן את מסלולי המשכנתא. למשל, אם אני יודע שיש לי 100 אלף ₪ שיתקבלו מקרן השתלמות בעוד 5 שנים, אוכל לבחור מסלול ברבית משתנה כל 5 שנים, שאין בה קנסות והרביות יחסית נמוכות. בטווח הארוך יותר, מסלול זה הינו עם פחות וודאות מאשר ממסלול שאינו צמוד מדד או מאשר מסלול בריבית קבועה, אך הוודאות לסגירת הסכום בעוד מספר שנים מקטינה את הסיכון משמעותית.
5. צפי לעליית ריבית ומדד המחירים לצרכן
הנבואה כידוע, ניתנה לשוטים. אך אם יש הערכה מושכלת לגבי צפי הרבית וצפי עליית המדד לשנים הקרובות, נוכל להחליט האם אנו מעוניינים במסלול פריים בחלק גדול מהמשכנתא או בחלק קטן מהמשכנתא אם אנחנו צופים עליית ריבית בעתיד הקרוב. כמו כן, אם צופים שהמדד ישאר נמוך, נוכל לקחת חלק מהמסלולים בריבית צמודה לממד. על אותו משקל, אם סבורים שהמדד צפוי לעלות, נרצה להמנע ממסלול צמוד מדד.
לסיכום, ציינו חמישה כללי אצבע שעלינו לבחון אותם לפני שניגשים לבנית תמהיל בעצמנו או באמצעות יועץ משכנתא. כמובן שישנם עוד משתנים נוספים שיש לקחת בחשבון וצריך לפעול בשיקול דעת, שכן הסתכלות צרה על הנתונים הפיננסים האישיים והכלליים עלולה להוביל לאבדן של עשרות ואף מאות אלפי שקלים לאורך חיי המשכנתא.
