ההזדמנות בשוק המשכנתאות- האם זה הזמן למחזר?
בעקבות ההקלות הרגולטוריות של בנק ישראל (הסרת מגבלת שלי פריים) נשאלת השאלה האם זה הזמן לבדוק מחזור משכנתא? נתחיל מהסוף. התשובה היא חד משמעית כן, אך כמו בכל סיפור, יש כאן אבל.
רקע
עד פברואר 2021 בנק ישראל הגביל את מסלול הפרים לשליש מסך המשכנתא, מתוך מטרה לצנן את שוק המשכנתאות ועליית מחירי הנדל"ן. עם פרוץ משבר הקורונה וחשש ממשבר נדל"ן, החליט בנק ישראל להסיר את מגבלת שליש פריים ולאפשר לקחת עד שני שליש מהמשכנתא במסלול זה.
מדוע השינוי דרמטי?
מהסיבה הפשוטה שמסלול ריבית הפריים הינו המסלול הזול ביותר מבין שלושת מסלולי המשכנתא (פריים, משתנה, קבועה). כמו כן, מסלול ברבית פריים אינו צמוד למדד ואינו נושא קנסות במקרה של פירעון מוקדם.
המשמעות לנוטלי המשכנתאות יכולה להגיע למאות שקלים חסכון בהחזר החודשי או קיצור משמעותי בתקופת החזר המשכנתא.
מה הסיכונים במשכנתא עם אחוז גבוה של ריבית פריים?
ריבית הפריים מחושבת הינה ריבית בנק ישראל ,המתפרסמת מדי חודש, בתוספת 1.5%. כיום ריבית בנק ישראל היא 0.1% ולכן הלוואה במסלול פריים תהיה בגובה של 1.6%. כאמור, ריבית בנק ישראל מתפרסמת מדי חודש ומכאן עולה הסיכון הברור שאין במסלול זה וודאות או עוגן להלוואה, והריבית עלולה להשתנות בכל חודש.
אז אם הריבית עלולה להשתנות מדי חודש מדוע זו הזדמנות? מהסיבה שמאז משבר 2008 ועד היום הריביות בעולם וגם בישראל הינן אפסיות וצפויות אף להישאר כך בשנים הקרובות. אולם, בעקבות משבר הקורונה ישנן חששות לאינפלציה, כלומר עליית מדד המחירים לצרכן, מה שעלול להוביל לעליות ריבית וכפועל יוצא לסבך את הכדאיות של הלוואה במסלול פריים.
אז מה בכל זאת כדאי לעשות אם יש לי משכנתא?
אין תשובה אחת לכולם. כלל האצבע אומר שיש להתאים את תמהיל המשכנתא ללווים. התשובה תלויה בגורמים רבים כמו יכולה ההחזר, מידת הסיכון שהלווים מוכנים לקחת כדי להנות מהחזרים נמוכים בטווח קצר, סכומים שצפויים להתקבל (ירושות, תכניות חסכון, קרנות השתלמות וכו') ועוד. אז בשורה התחתונה, התקנות החדשות של בנק ישראל הן בהחלט בשורה לציבור נוטלי המשכנתאות ובהחלט רצוי לבדוק את הכדאיות למחזור משכנתא בתנאים החדשים, תוך בחינה והבנה של היתרונות והחסרונות של מסלול הפריים.
האם ניתן לבחון זאת ללא ייעוץ מקצועי?
עקרונית התשובה היא כן, אך כמובן זוהי לא המלצתנו. בחינה ראשונית של כדאיות למחזור משכנתא הינה ללא עלות ובכל מקרה התשלום ליועץ משכנתא הינו זניח לעומת חסכון של עשרות ומאות אלפי שקלים לאורך חיי המשכנתא.
