במאמר הקודם דיברנו על חמישה כללי אצבע לבניית תמהיל משכנתא. הפעם נדבר על "יועץ המשכנתא של הבנק ותמהיל ה"שלישים" הקלאסי שהוא (או היא) ינסו "לדחוף" למבקשי המשכנתא.
למעשה, אין קשר בין המילה יועץ לבין הבנקאי. ההגדרה של ייעוץ הינו מתן מידע ושירות אובייקטיבים. מטרת בנקאי המשכנתאות היא אחת בלבד: להחתים אתכם על המשכנתא הטובה ביותר לבנק. הוא לא יחפש את התמהיל הטוב ביותר עבורכם, הוא לא ישלוף את הריביות הטובות ביותר שבארסנל שלו אם לא תביאו הצעה מתחרה, הוא בוודאי לא יסביר לכם על הסיכונים שבמסלול צמוד משכנתא ובוודאי שלא ימליץ לכם על בנק אחר אם הוא יודע שאותו בנק מציע רביות טובות יותר. אותו בנקאי אף מתוגמל על "הישגיו" כלל שהמשכנתא טובה יותר לבנק וגרועה ללקוח. על כן, "יועץ" המשכנתא בבנק הוא בכלל לא יועץ, הוא איש מכירות של הבנק במסווה של יועץ נחמד. כן, גם אם עשיתם דרכו משכנתא בעבר, גם אם היא ממש נחמדה וטיפלה גם בדודה שלך/ חבר מהעבודה או כל תירוץ אחר, היועץ לעולם יעדיף את טובת הבנק על פני טובת הלקוח.
לכן, כשבאים לבנקאי משכנתאות, צריך לבוא עם תמהיל מוכן, מסלולים מבוקשים וטווח רביות. אחרת, אם תתנו לבנקאי להוביל את השיחה, הוא יתפור את החליפה (ואתכם) בהתאם לצרכיו.
איך תעשו זאת? או שתלמדו לבד כיצד לבנות תמהיל משכנתא או שתעזרו ביועץ משכנתא בלתי תלוי ומנוסה.
מהו תמהיל ה"שלישים" שהבנקאי ירצה שתיקחו?
במאמר על סוגי ריביות דיברנו על כך שיש שלושה סוגים:
- פריים
- משתנה
- קבועה
כאשר המשתנה והקבועה יכולות להיות צמודות או לא צמודות למדד, תלוי בצרכים של כל לווה. אז מהו אותו תמהיל "שלישים" מפורסם שהבנקאי יציע: שליש פריים, שליש משתנה צמודה, שלי קבועה צמודה (אם הוא נחמד אולי יוותר על ההצמדה בקבועה). זהו תמהיל פשוט, גנרי, שלא מתייחס לצרכים של הלווה הספציפי, לרוב לתקופה הארוכה ביותר הדרושה בהתאם ליכולת ההחזר החודשי.
אבל רגע, מה אם אני לא רוצה מסלול בריבית משתנה? מה אם אני רוצה 50% מהמשכנתא בפריים? ואם אני רוצה שחלק מהמסלולים יסתיימו במועדים שונים כי אני צפוי לקבל ירושה/קרן השתלמות ועוד. בכלל, מי אמר שצריך לחלק את המסלולים לשלוש? אולי נכון לי לקחת 4-5 מסלולים שונים, לתקופות שונות?
הבנקאי כאמור, לא ישאל אתכם את השאלות המנחות הדרושות לצורך בניית התמהיל הנכון לכם, לצד העובדה שהוא בטוח לא נתן לכם את הריביות הטובות ביותר, והנה קיבלתם משכנתא גרועה ויקרה.
בואו נראה דוגמה מספרית
לווה שמעוניין במשכנתא של מיליון ₪ ל-25 שנה יקבל מהבנק ברוב המקרים את התמהיל השלישים. ההחזר יהיה כ 4,250 ₪ צמוד מדד, כאשר החזר המקסימלי יכול להגיע ל 6,000 ₪ ומעלה וסך הריבית שישלם תהיה כחצי מיליון לפחות (בנוסף למיליון) כלומר לקחנו מליון והחזרנו מיליון וחצי לפחות. ה"קרב" שעליכם לנהל הוא על החצי מיליון נוספים האלו שבכלל לא ידעתם שתשלמו. עם תמהיל נכון ומכרז ריביות עיקש, ניתן יהיה לחסוך עשרות ואף מאות אלפי שקלים בסך תשלומי המשכנתא.
