מהם מסלולי המשכנתא השונים?
בשני המאמרים הקרובים ננסה להבין איך בונים תמהיל משכנתא. אך לפני כן, עלינו להבין מהם מסלולי המשכנתא הקיימים כיום.
מסלול פריים
מסלול זה, כשמו הוא, צמוד לעוגן ריבית הפריים, שהיא ריבית בנק ישראל בתוספת 1.5%. ריבית בנק ישראל מתפרסמת מדי חודש. הסימול של ריבית זו במסמכי הבנק יהיה באות P והריבית תהיה P מינוס מספר או P פלוס מספר. לדוגמא: P-0.9 מסמל ריבית פריים מינוס 0.9%. נכון לכתיבת שורות אלו ריבית הפריים היה 1.6% ולכן במקרה זה הריבית תהיה 0.7%, כאמור בכפוף לשינויים בריבית בנק ישראל המתפרסת מדי חודש.
הגבלת פריים – עד לא מזמן בנק ישראל הגביל מסלול זה לשליש בלבד מסך המשכנתא על מנת לצנן את שוק הדיור והמשכנתאות. אולם, בעקבות משבר הקורונה וחשש מקפאון בענף הנדל"ן הוחלט לאפשר לקיחת משכנתא במסלול פריים עד שני שליש מגובה המשכנתא. שינוי דרמטי זה נכנס לתוקפו בפברואר 2021. ניתן לקרוא במאמר הבא על ההזדמנות במחזור משכנתאות עקב הקלה רגולטורית זו.
מסלול בריבית משתנה
מסלול בריבית משתנה מגבל לעד שני שליש מגובה המשכנתא, כאשר הריבית מתקבעת לשנה/שלוש/חמש שנים בהתאם לבחירת הלווה. במהלך תקופה זו הריבית נשארת קבועה (פרט למסלול צמוד – הרחבה בהמשך), אך לא ניתן לדעת בכמה תקפוץ הריבית, אם בכלל, בתום התקופה. כמו בריבית הפריים, גם כאן קיים עוגן שאליו מוצמד מרווח שמגדיר הבנק. מבלי להיכנס להסברים מעייפים, עוגן זה לרוב יהיה קשור לממוצע הריביות שבהן הבנק מגייס כסף.
היתרון במשכנתא בריבית משתנה: רביות נמוכות, וודאות לתקופות קצרות ואין קנסות במקרה של פירעון מוקדם. החיסרון: אין וודאות לאורך שני מה תהיה גובה הריבית.
ריבית קבועה
מסלול משכנתא בריבית קבועה הינו המסלול הוודאי ביותר אך גם היקר ביותר. כיוון שריבית המשכנתא לא משתנה לכל אורך חיי ההלוואה (אלא אם כן מדובר במסלול צמוד למדד), הבנק מתמחר אותה באופן יקר יותר מיתר המסלולים. ניתן לקחת מסלול זה ללא הגבלה, אך יש לקחת בחשבון שלרוב פירעון של מסלול זה יגרור קנסות ועמלות פירעון.
הצמדה למדד המחירים לצרכן
מדד המחירים לצרכן הינו מדד המפורסם אחת לחודש ע"י הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ובה מתואר השינוי באחוזים במדד. ככל שהמחירים של המוצרים השונים המרכיבים את המדד עולים (דיור, פירות וירקות, מוצרי חשמל ועוד) כך גם יעלה ההחזר החודשי בהלוואה צמודת מדד. על פניו, אין לנו אינטרס לקחת מסלולים צמודי מדד, כי אז אנחנו מגבירים עוד יותר את חוסר הוודאות במשכנתא. הבנקאי כמובן ינסה "לדחוף" אתכם למסלול צמוד מדד, אך כאמור עלולה להיות לכך השפעה דרמטית על גובה ההחזר החודשי. אז מה בכל זאת היתרון במסלול צמוד מדד? כמו כל דבר בחיים, איפה שיש סיכון יש פוטנציאל לרווח ולכן כיווון שהבנק מרוויח יותר במסלולים צמודי מדד, הוא יאפשר ריביות נמוכות הרבה יותר ממסלולים לא צמודים.
אז איך יודעים אילו מסלולים לקחת? כמה קבועה? כמה פריים? כן צמודה? לא צמודה? התשובה טמונה בכל מקרה לגופו. אדם שלוקח משכנתא לא דומה לאדם אחר שלוקח משכנתא מבחינת יכולת החזר, הון עצמי, צפי לסגירת משכנתא מוקדמת ועוד. לכן אין תשובה אחת או כלל אצבע שאפשר להחיל על כולם. יש לבחון את הסיטואציה הפיננסית של הלווים ובהתאם לכך לבנות תמהיל מאוזן.
כללים לבניית תמהיל משכנתא תוכלו לקרוא במאמר בניית תמהיל משכנתא.
